Részletes technikai áttekintés a magyarországi ingatlanbérbeadásból származó jövedelmek adózási környezetéről, a levonható költségekről és a bevallási határidőkről.
15% SZJA Kulcs
A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, amelyre egységesen 15%-os személyi jövedelemadó vonatkozik, extra terhek nélkül bizonyos szintig.
Költségelszámolás
Választható a 10%-os diktált költséghányad vagy a tételes költségelszámolás, amely lehetővé teszi az amortizáció és a felújítási költségek levonását.
Nincs SZOCHO
2018 óta az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet nem terheli egészségügyi hozzájárulás (EHO) vagy szociális hozzájárulási adó, függetlenül az összegtől.
Szekció 01
Személyi jövedelemadó szabályok
Statisztikai tény
15%
Az egységes adókulcs mértéke Magyarországon a magánszemélyek bérbeadásból származó jövedelmére.
Magyarországon az ingatlan bérbeadása önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül a személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján. A bérbeadónak nem kötelező adószámot kiváltania, amennyiben nem folytat egyéb áfaköteles tevékenységet, így elegendő az adóazonosító jel használata. Az adó alapja a bevétel, csökkentve az elszámolható költségekkel. A bevétel részét képezi a bérleti díj, azonban a rezsi és közös költség áthárított összege bizonyos feltételek mellett nem minősül bevételnek.
Az adó megállapítása során két módszer közül választhat a bérbeadó az adóév elején, amelyet az egész évre alkalmaznia kell. Az első a 10 százalékos költséghányad alkalmazása, ahol a bevétel 90 százaléka számít jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15 százalékos adót. Ez a módszer adminisztratív szempontból egyszerűbb, hiszen nem igényel számlagyűjtést a kiadásokról.
Adóbevallás és határidők
1
Negyedéves adóelőleg: A bérbeadónak negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig adóelőleget kell fizetnie a NAV felé.
2
Éves bevallás: A tárgyévet követő május 20-ig kell benyújtani az SZJA bevallást (2453-as nyomtatvány).
3
Nyilvántartási kötelezettség: A bérbeadó köteles bevételi nyilvántartást vezetni, amely tartalmazza a bérleti díjak beérkezésének dátumát és összegét.
Forrás: Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztató anyaga bérbeadóknak.
Szekció 02
Járulékmentesség és korlátozások
"A 2018-as adócsomag egyik legjelentősebb változása az 1 millió forint feletti bérleti díj bevételt terhelő 14%-os EHO eltörlése volt, ami radikálisan növelte a legális bérbeadás jövedelmezőségét."
Jelenleg a hosszú távú lakásbérbeadásból származó jövedelem után nem kell szociális hozzájárulási adót (SZOCHO) fizetni. Ez egy jelentős könnyítés a korábbi évekhez képest, amikor a magasabb jövedelmű bérbeadóknak jelentős plusz terhet kellett viselniük. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez a mentesség csak a klasszikus ingatlanbérbeadásra vonatkozik, a szálláshely-szolgáltatásra (például Airbnb) más szabályok, gyakran tételes átalányadó vonatkozik.
Amennyiben a bérbeadó kifizetőtől (például cégtől) kapja a bérleti díjat, a kifizető köteles az adót levonni és befizetni. Magánszemély bérlő esetén azonban a bérbeadó saját maga felelős az adóelőleg kiszámításáért és megfizetéséért. A közvetítői díjak elszámolása szintén fontos szempont, ha a tulajdonos ügynökségen keresztül adja ki az ingatlant.
Kivétel a mentesség alól
Bár a SZOCHO mentesség általános, vannak esetek, amikor más adónemek lépnek életbe:
Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás
Nem lakás célú ingatlan bérbeadása áfával
Külföldi illetőségű bérbeadó speciális szabályai
Szekció 03
Levonható költségek és amortizáció
A tételes költségelszámolás választása esetén a bérbeadó a bevételével szemben elszámolhatja a bérbeadott ingatlannal kapcsolatos, igazolt kiadásait. Ez különösen előnyös régi építésű ingatlanoknál, ahol a karbantartási felelősség jelentős költségeket generál a tulajdonos számára. A legfontosabb levonható tétel az értékcsökkenési leírás (amortizáció), amely az épület beszerzési értékének 2 százaléka évente.
Költségtípus
Elszámolhatóság
Feltétel
Értékcsökkenés
Évi 2%
Beszerzési ár alapján
Felújítás
100%
Számlával igazolva
Biztosítás
100%
Kizárólag az ingatlanra
Közműdíjak
Változó
Ha a tulajdonos fizeti
Fontos technikai részlet, hogy a rezsiköltségek elszámolása kétféleképpen történhet. Ha a mérőórák a bérlő nevére kerülnek, a rezsi nem bevétel és nem is költség. Ha az órák a bérbeadó nevén maradnak, de a bérlő megtéríti a díjakat, akkor ez az összeg bevételnek minősül, amivel szemben a befizetett rezsiszámlák költségként elszámolhatóak. A leltározási jegyzőkönyv segít a bútorzat és berendezési tárgyak amortizációjának pontos követésében is.
Adózási folyamat lépései
Módszer választása
Döntsön a 10%-os vagy a tételes költségelszámolás mellett az év elején.
1
Módszer választása
Döntsön a 10%-os vagy a tételes költségelszámolás mellett az év elején.
Január
Adóelőleg fizetés
Negyedévente
2
Adóelőleg fizetés
A 15% SZJA megfizetése a negyedévet követő hó 12-ig.
Bevallás benyújtása
Az éves SZJA bevallás elkészítése az eSZJA felületen.
3
Bevallás benyújtása
Az éves SZJA bevallás elkészítése az eSZJA felületen.
Május 20.
Kész a bérbeadásra?
Az adózási kérdések tisztázása után ismerje meg a jogi kereteket is, hogy ingatlana biztonságban legyen.
